1.- Omisión del sistema jurídico local


El desconocimiento o conocimiento superficial de la ley inmobiliaria del Estado de Florida puede conducir graves errores, especialmente cuando de inmuebles para la renta se trata; errores que se traducen en pérdida de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica, cuántos días otorga y cuándo y cómo entregar notificación de:

 

  1. Pago o entrega de la unidad
  2. Violación de contrato con opción a corregir
  3. Violación de contrato con terminación de contrato
  4. Perturbación a los vecinos: De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso, por lo cual recomendamos tener en el equipo un abogado especialista en desalojos. Es esencial cumplir con el Capítulo 83 de las Leyes de Florida (Florida Landlord and Tenant Act), que regula los procedimientos de notificación y desalojo, incluyendo el aviso de 3 días para falta de pago de renta y el debido proceso para desalojos por incumplimiento de contrato.

 

2.- No pre-calificar a los inquilinos


Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad desocupada, aceptar un inquilino “no pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio; es importante que tomes en cuenta las regulaciones locales como la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act), que prohíbe la discriminación basada en raza, religión, sexo, estado familiar, discapacidad física, entre otros. Algunos de los elementos más comunes de la pre-calificación son:

  • Antecedentes criminales
  • Reporte de crédito
  • Referencias de arrendadores anteriores
  • Referencias laborales
  • Referencias personales
  • Tiempo promedio que viven en cada propiedad
  • Capacidad de pago de la renta por parte del inquilino

 

3.- Desconocimiento de las regulaciones locales


La mayoría de las demandas contra propietarios resultan de violaciones al sistema jurídico que protege a los inquilinos contra discriminación bajo las leyes federales y estatales de Vivienda Justa (Fair Housing Laws y Florida Civil Rights Act). A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan su “sentido común” para no discriminar y lamentablemente su “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley.


Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del posible inquilino, sino también durante la relación arrendador/arrendatario.

Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar con base en:

  • Raza
  • Color
  • Religión
  • Origen
  • Sexo
  • Estatus familiar
  • Discapacidad física

4.- Desconocimiento del mercado local


Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar, en una urbanización o edificio específico, lo siguiente:

  • Precio real de renta de periodos específicos
  • Tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse
  • Competencia directa
  • Demanda
  • Precio por pie o metro cuadrados

 

No solo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta; más importante aún, es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones en su momento. Asegúrate de cumplir con las leyes de zonificación locales, que podrían afectar la viabilidad de ciertos tipos de arrendamientos. 

 

5.- Ausencia de estrategia


Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.

  • Tu estrategia de precio, ¿Sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10?
  • Si en la zona predominan familias, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
  • Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
  • Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse, ¿Qué estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso?

 

Asegúrate de que tu estrategia de precios y decisiones comerciales no infrinjan ninguna regulación local, como las ordenanzas de control de alquileres, si las hubiera.

 

6.- Ausencia de mantenimiento preventivo


La mayoría de los dueños solo prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema. Sin duda el mantenimiento preventivo suele resultar más económico que una reparación o un reemplazo. Dependiendo del año de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentren, es recomendable cada 6 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones.


Adicionalmente, el mantenimiento preventivo te permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y te permite ver si viven en el inmueble personas o mascotas no autorizadas en el contrato de arrendamiento. El Capítulo 83 del Código de Florida exige que el propietario mantenga la propiedad en condiciones habitables y realice las reparaciones necesarias para garantizar la seguridad y funcionalidad del inmueble.

 

7.- Falta de buen contrato


El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una “plantilla” en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Los contratos de arrendamiento en Florida deben cumplir con los requisitos del Capítulo 83 de las Leyes de Florida, incluyendo las divulgaciones obligatorias sobre condiciones estructurales, materiales peligrosos como la pintura con plomo, y los términos de terminación del contrato.

 

8.- Ausencia de equipo


Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

  • Corredor inmobiliario
  • Administrador de propiedades
  • Contador con experiencia en bienes raíces

 

Abogado de desalojos
En Florida, los administradores de propiedades deben contar con una licencia de Gerente de Asociación Comunitaria (CAM) si manejan propiedades con más de diez unidades o con un presupuesto superior a $100,000, para asegurar que su gestión cumpla con las leyes estatales.