¿Cómo influyen las etapas en el precio?

 

Las propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando, los precios suelen aumentar, al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos ofrecen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción:

  • 1era. etapa, conocida como «reserva», donde se manifiesta la intención de adquirir un «estilo» de unidad en un «rango de precio» y se reserva con sólo un 10%.
  • 2da. etapa, conocida como «contrato», donde se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma del contrato y un depósito equivalente al 20%, comienzan a contar los 15 días de cancelación.
  • 3era. etapa, conocida como «ground breaking», en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
  • 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (solo exteriores).
  • 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (solo exteriores).
  • 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.

 

Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción

 

1.-Contrato Unilateral


El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas. El comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.

 

2.-Período de cancelación


Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.

 

3.-No es transferible


El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a menos que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador).

 

4.-Forma de pago


En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pero puede haber variaciones según el desarrollador. La estructura común es la siguiente:

  • 10% a la firma del contrato.
  • 10% entre los 60-90 días después del primer depósito.
  • 10% al inicio de la construcción.
  • 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos).
  • 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).

 

5.-Financiamiento sin contingencia


Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica, el Developer sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso. Asegúrate de tener opciones de financiamiento aseguradas antes del cierre para evitar perder los depósitos​.

 

6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador


Si hay un incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este debe notificar por escrito a los compradores y tendrá un plazo de 7 días para solucionar el problema. Si no se cumple este plazo, los compradores tienen derecho a reclamar su depósito con intereses. Este plazo puede variar dependiendo del contrato y las leyes locales, por lo que es recomendable revisarlo cuidadosamente​.

 

7.-Tiempo de entrega

 

El tiempo de entrega puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto. Este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentre el proyecto en el momento de la compra.


Debido a la escasez de materiales o factores externos, como interrupciones en la cadena de suministro, algunas construcciones pueden experimentar retrasos, lo que puede afectar el tiempo de entrega esperado​.

 

8.-Acabados


Es importante asegurarse de las condiciones de entrega, ya que esto influye significativamente en la inversión final. El estándar en el sur de Florida es que los proyectos se entreguen como «Decorator ready», lo que significa sin pisos y sin pintura, pero equipados con:

 

  • Electrodomésticos de cocina.
  • Gabinetes de cocina.
  • Baños completos (con o sin pisos).

 

9.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción?


Los gastos a pagarse en el momento de la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada:

  • De contado: entre 3% y 4% del precio de compra.
    • Developer’s Fee: 1.75% a 2%.
    • Contribución al condominio: 2 meses.
    • Estampillas de documentación en el traspaso.
    • Título de la póliza de seguros del propietario.
    • Otros costos de transferencia.
  • Financiado: entre 6% y 7% del precio de compra.
    • Developer’s Fee: 1.75% a 2%.
    • Contribución al condominio: 2 meses.
    • Estampillas de documentación en el traspaso.
    • Título de la póliza de seguros del propietario.
    • Registro y emisión de hipoteca.
    • Comisión del prestamista.
    • Otros costos de transferencia.

 

Asegúrate de revisar cuidadosamente estos costos de cierre con tu abogado o agente para evitar sorpresas, y de que las tarifas mencionadas sean las actuales en el mercado​.

 

Este análisis es para fines informativos y no sustituye el asesoramiento legal. Para cualquier asunto legal o inquietud, consulta con un abogado licenciado.